Logo Nika imobil

2016

Обзор рынка  жилой недвижимости  
мун.  Кишинев за 2016 год.

 

Рынок жилой недвижимости нащупывает дно. Цены приостановили снижение.   

 Количество сделок выросло.

 

Вторичный рынок

 

 В 2016 году  снижение цен составило 5%,а индекс стоимости квадратного метра снизился с 535€ до 510€ за метр общей площади по результатам фактических продаж. Снижение цен происходило в первом полугодии, во втором произошла стабилизация цен.

Замедление темпов падения  цен в 2013-2015 годах с 7% до 5%,и приостановление снижения в  2016 году, позволяет сделать вывод о наметившейся стабилизации.

Леевые цены на недвижимость, за счет укрепление курса  лея по отношению к евро на 2,7% и снижению цен на квартиры в евро на 5%- снизились на 8%, и составили примерно 11 000 лей за метр.

Покупатели, мало следящие за ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения цен, его довольно трудно измерить. Они видят цену, по которой объект выставляется на продажу, а реальная цена известна только участникам сделки. Индекс стоимости квадратного метра рассчитывается по результатам фактических продаж.

Начиная с 2007 года, цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, а до этого в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебаний курсов.

С максимальных значений 2008 года, цены  в евро за 7 лет снизились  на  45%,а в леях  на 25%.Уровень инфляции в республике за этот период составил 57%.

Наиболее значительное изменение цены,  снижение в 2,6 раза  произошло в долларах США, с 1400  в 2008 году, до 540 в 2016 году, за  счет изменения соотношения пары евро/доллар.

 

Динамика изменения цен на жилую недвижимость 2007-2016 гг. 

Стоимость 1 м2 общей площади, евро.

 

 

Самые прочные позиции  на рынке у жилья эконом класса –1-2х комнатных квартир типовых серий. И это понятно: потребность в  жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

Активность на рынке в течение года была равномерной. Рынок недвижимости как будто “оторвался” от негативных политических и экономических новостей.      

В результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20.000-30.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Одно и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600€ за  метр, трех-четырехкомнатные – по цене 500€.

Спрос смещается в сторону более качественного  жилья. Цены на старый жилой фонд - хрущевки падают гораздо быстрее, минус  7-8% за прошедший год.

 

Количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных

 

 ГП “Cadastru” в мун.Кишинев.

 

год

2012

2013

2014

2015

2016

Количество сделок купли-продажи квартир

9300

8939

9370

10211

11406

 Количество сделок растет в среднем на 10% второй год подряд. Даже если допустить определенное количество

повторных продаж, тенденция налицо. Продолжительное снижение цен повысило доступность квартир и вернуло

покупателей на рынок.

 

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок.

В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры

продавались очень сложно. Более половины всех транзакций  на вторичном рынке альтернативные, т.е. приобретение

квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей инвесторов, приобретающих жилье для последующей

сдачи в аренду, мало. 

В основном квартиру приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают

республике. Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка,

благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и

Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят они в среднем на 5-7% дороже,

чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа

и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 800€-850€ за метр, однако в некоторых

объектах может доходить до 900-1000€,а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. €.

 

Первичный рынок

 На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке

проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную

этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом).

И у каждого застройщика  ситуация с продажами может отличаться.

В среднем 1 кв. стоил от 500-500€,не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило

те же 5%,как и  на вторичном рынке. Но это касается главным образом проектов на стадии строительства.

На первый взгляд цены предложения жилья от застройщиков не изменились.  Но снижение цен в новострое

завуалировано, в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов

- например, кладовка бесплатно. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что

фактически является беспроцентным кредитом Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени

готовности, продавались по цене 400€-450€,а в домах, сданных в эксплуатацию по 550€., Эти цены относятся

к одно-двухкомнатным квартирам с площадью  30 -60 кв.м. По трех комнатным и более квартирам дополнительная

скидка может составлять до 10%. В структуре строящегося жилья, ежегодно увеличивается доля  одно и

двухкомнатных квартир .Доля однокомнатных квартир увеличилась в 4 раза, двухкомнатных на 35%,а количество

трехкомнатных сократилось в три раза.

     

 

 

                    Распределение введенных жилых домов  в Кишиневе 
            по количеству комнат в квартире, %

 

 

 

 

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015

1-комнатные,%

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

41,3

31,8

41,5

2-комнатные, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

40,3

48,2

46,0

3-комнатные, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

16,8

18,6

10,4

4-комнатные и более, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

1,6

1,4

2,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет  покупки, одновременно увеличивая себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве, чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры студии с площадью 30 кв.м., однокомнатные по 35-40 кв.м. двухкомнатные от 45 -60 кв. м., трехкомнатные по 80-85 кв.м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше  аналогичных квартир  на вторичном рынке.

 

 

Ввод в действие многоэтажных жилых зданий в Кишиневе.
Тысяч квадратных метров общей площади

 

 

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

2015


Всего, м2


163,2


203,5


346,2


226,0


275,4


240,4


206,0


248,4


247,7

351,1

 

 


Всего


3308


3309


5402


3604


3799


3611


3655


4249


4063

6170

Средний размер построенных квартир, м2

86,6

95,0

80,0

81,8

89,1

91,7

72,7

70,2

71,6

63,5

 

В 2015 году объем строительства нового жилья превысил пиковые показатели 2008 года. В 1,7 раза было построено больше квартир при практически сопоставимых объемах строительства.

Снижение общей площади квартир  на первичном  рынке сделало их более привлекательными для покупателей.

Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находиться в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Несмотря на все различие, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше тоже вопрос.

Преимущества вторичного жилья в том, что вы, заплатив, получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры  такие на рынке есть. У нас так и  не приступили к разработке закона” О долевом участии в строительстве”, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Механизма обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками  нет.   

Покупатель  никак не защищен. Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми возникают проблемы. 
Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка — лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки  очень сложно, то в новострое — можно. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней  планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены. Спрос смещается в сторону первичного рынка.

 

 Земельные участки для индивидуального строительства

В 2016 году в мун. Кишинев было оформлено 2336 договоров  купли продажи земельных участков, в том числе в г.Кишиневе было продано 649 участков, в пригородах еще 1687.Это  на 5% меньше чем в 2015 году. В 2015 году в муниципии было продано 2450 участков, в городе 613,в пригородах 1837.В городе количество сделок выросло, а в пригородах сократилось.

 

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

613

1873

2486

2016

649

1687

2336

 

В пригородах земельный рынок больше чем в городе, из-за большого количества дачных участков, поэтому и количество сделок в три раза больше чем в городе.

Цены на земельные участки за прошедший год  были стабильны из-за ограниченности предложения. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 15.000 - 17.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 5-7 тыс.€; на Боюканах, в районе завода “Alfa” - 7-9 тыс.€; на Скиносах – 3-4 тыс.€; в районе Агроуниверситета – 4-5 тыс.€; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс.€, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall”, на улице Компьютерной – 6-8 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-14 тыс.€.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера 2-3 тыс. €,а  в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций 1-2 тыс.€, без коммуникаций – до 500-1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта и стоимость одной сотки здесь составляет  около 5 тыс.€.

  Жилые дома

  Цены на жилые дома по сравнению с прошлым годом  практически не изменились, но продать дом  сложно Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

В 2016 году в мун. Кишинев было оформлено 1242 договора  купли продажи жилых домов, в том числе в г.Кишиневе было продано 623 дома, в пригородах еще 619.Это  на 10 % больше чем в 2015 году. В 2015 году в муниципии было продано 1129 домов, в городе 554,в пригородах 575.Количестово сделок в городе и пригородах практически одинаково.

 

 

 

год

город

пригород

итого

2015

554

575

1129

2016

623

619

1242

 

 

Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250 м2, с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города - в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 250-270 тыс. €. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. €. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит  100 -150 тыс. €.

 Спросом пользуются небольшие дома, площадью 160-200 м2  расположенные на небольших участках  5-6 соток. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. € на рынке редкость.

 

Найм жилой недвижимости

 Ситуация  на столичном рынке найма без значительных изменений  сохраняется последние несколько лет. Но по сегментам рынка, отличается ситуация со спросом и предложением.

 Все квартиры, сдаваемые в найм, можно разделить на несколько  групп. Самая  большая – жилье эконом-класса, приблизительно  70% рынка, комфорт и  бизнес-класса, примерно по 15%.

 

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты, со средними доходами.

В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной  схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона.

стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-220€, т.е. цена варьируется от 3-5€ за 1 м2 общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно получить при найме трехкомнатных квартир,  которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая  большая площадь и высокие коммунальные услуги также снижают спрос. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

 

Жилье комфорт-класса - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

 Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70€ выше, чем в сегменте эконом класса. Однокомнатные сдаются примерно за 200-220€, двухкомнатные за 250€, а трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

 

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью.  Нанимателями такого жилья, как правило являются работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане Месторасположение – как правило, центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400€, трехкомнатная – 500-600€. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения, выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы “Crown plaza” на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом “Crown plaza park”,возле торгового центра “Sun Сity”.В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 500-600€, трехкомнатной – 700-900€, включая аренду парковочного места. Несмотря на наметившейся отток нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаются на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль, готовы ждать пока квартира простаивает, но найти своего нанимателя.

Много  квартир предлагается  в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. Это могут быть одно, двух, и трехкомнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом класса 10-25€,в сегменте конфорт-класса 20-45€,в сегменте бизнес класса 60-80€.

В этом случае доходность от сдачи в найм  может составить более 10%,тогда как в долгосрочной аренде 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение “найм”, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

 

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум составляет 2000-2500€,  хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500€ в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются работники посольств  и иностранных компаний, которые пребывают с семьями на работу в республику. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. К сожалению ни так много стран имеют свои дипломатические представительства в Молдове.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2017 ГОД

 

Снижение цен на рынке приостановилось. Количество сделок с квартирами увеличивается. На это повлияла стабилизация объема денежных переводов,  снижение ставок по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро. Совокупность этих факторов повысила доступность квартир, особенно для покупателей постоянно проживающих в стране.

         В 2017 году цены на недвижимость будут стабильны, за исключением низкокачественных объектов. Но говорить о росте цен преждевременно, нового бума на рынке жилья не будет. Дальнейшее снижение маловероятно. Все зависит от того как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране.

На рынок недвижимости  большое влияние оказывает психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к  недвижимости. Инвестиции в недвижимость в  Молдове всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег. Больше вкладывать не во что. Учитывая проблемы в  молдавской банковской системе, нестабильность на валютных рынках, можно предположить, что  переток  депозитов и свободных сбережений  на рынок недвижимости будет продолжаться, учитывая низкую доходность по вкладам и их незащищенность.

 

Заказать оценку