Logo Nika imobil

2015

Обзор рынка  жилой недвижимости  
мун.  Кишинев за 2015 год.

 

В 2015 году спрос и цены на жилую недвижимость продолжили снижение во всех сегментах, что явилось продолжением тенденций заложенных в предыдущие годы.

 

Вторичный рынок

 

После длительного периода стабилизации цен в 2011-2012 годах, с осени 2013 года продолжилось снижение. В  2013 -2015 годах, цены снижались  примерно на 7% ежегодно. В конце 2015 года индекс стоимости составил 535€ за метр общей площади по результатам фактических продаж.

В 2015 году евро по отношению к молдавскому лею подорожал на 13,1.%Леевые цены за счет девальвации увеличились на 6% и составили примерно 12 000 лей за метр.

Начиная с 2007 года, цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, а до этого в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебаний курсов.

С максимальных значений 2008 года, цены  в евро за 7 лет снизились более чем на  40%,а в леях всего на 15%.Уровень инфляции в республике за этот период составил 54%.

Наиболее значительное изменение цены,  снижение в 2,3 раза  произошло в долларах США, с 1400  в 2008 году, до 600 в 2015 году, за  счет изменения соотношения пары евро/доллар.

 

Динамика изменения цен на жилую недвижимость 2007-2015 гг. 

Стоимость 1 м2 общей площади

Самые прочные позиции у жилья эконом класса –1-2х комнатных квартир типовых серий. И это понятно: потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

Активность на рынке в течение года была равномерной. Рынок недвижимости как будто “оторвался” от негативных политических и экономических новостей.      

В результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20.000-30.000€. – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Одно и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600-650€ за  метр, трех-четырехкомнатные – по цене 500-550€.

 

Спрос смещается в сторону более качественного  жилья. Цены на старый жилой фонд - хрущевки падают гораздо быстрее, минус  10-12% за прошедший год.

 

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались очень сложно.

Более половины всех транзакций  на вторичном рынке альтернативные, т.е. приобретение квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду, мало. В основном квартиру приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают республике.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят они в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 800€-850€ за метр, однако в некоторых объектах может доходить до 1000€,а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. €.

 

Первичный рынок

 

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика  ситуация с продажами может отличаться.

В среднем 1 кв. стоил от 500-600€,не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило те же 5-7%,как и  на вторичном рынке. Но это касается главным образом проектов на стадии строительства.

На первый взгляд цены предложения жилья от застройщиков не изменились.  Но снижение цен в новострое завуалировано, в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов - например, парковка бесплатно. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом

Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени готовности, продавались по цене 450€-500€,а в домах, сданных в эксплуатацию по 600€., Эти цены относятся к одно-двухкомнатным квартирам с площадью  30 -60 кв.м. По трех комнатным и более кварти-рам дополнительная скидка может составлять до 10%.

Происходит изменение структуры предложения. В структуре строящегося жилья, в последние годы, доля одно и двухкомнатных квартир  колеблется в районе 80%.

 

Распределение введенных жилых домов  в Кишиневе 
по количеству комнат в квартире, %

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014

1-комнатные,%

10,4

8,2

14,5

20,6

24,9

29,1

26,2

41,3

31,8

2-комнатные, %

34,0

33,5

37,5

37,3

39,1

45,0

44,2

40,3

48,2

3-комнатные, %

29,0

35,7

33,8

28,1

27,7

24,7

26,5

16,8

18,6

4-комнатные и более, %

26,6

22,6

14,2

14,0

8,3

1,2

3,1

1,6

1,4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет  покупки, одновременно увеличивая себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве, чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры студии с площадью 30 кв.м., однокомнатные по 35-40 кв.м. двухкомнатные от 45 -60 кв. м., трехкомнатные по 80-85 кв.м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше  аналогичных квартир  на вторичном рынке.

 

Ввод в действие жилых зданий в Кишиневе.
Тысяч квадратных метров общей площади

 


2006


2007


2008


2009


2010


2011


2012


2013


2014


Всего, м2


420,7


388,3


535,5


377,5


425,0


434,5


359,2


387,3


364,2


Число построенных квартир


Всего


3308


3309


5402


3604


3799


3611


3655


4249


4063

Средний размер построенных квартир, м2

86,6

95,0

80,0

81,8

89,1

91,7

72,7

70,2

71,6

 

Снижение общей площади квартир  на первичном  рынке сделало их более привлекательными для покупателей- снижается бюджет покупки.

Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находиться в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Не исключено, что некоторые застройщики начнут предлагать квартиры с базовой отделкой. Тенденция будет идти к тому, чтобы предложить продукт более высокого качества не снижая цены.

Несмотря на все различие, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше тоже вопрос.

Преимущества вторичного жилья в том, что вы, заплатив, получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры  такие на рынке есть. У нас так и  не приступили к разработке закона” О долевом участии в строительстве”, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Механизма обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками  нет.   

Покупатель  никак не защищен. В среднем 80% новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, а вот с оставшимися 20% возникают проблемы. 
Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка — лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки  очень сложно, то в новострое — можно. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней  планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены. Спрос будет смещаться в сторону первичного рынка.

 

Земельные участки для индивидуального строительства

 

Цены на земельные участки за прошедший год  снизились на 5-7%. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Ком-сомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 15.000 - 17.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 5-7 тыс.€; на Боюканах, в районе завода “Alfa” - 7-9 тыс.€; на Скиносах – 3-4 тыс.€; в районе Агроуниверситета – 4-5 тыс.€; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс.€, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall”, на улице Компьютерной – 6-8 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-14 тыс.€.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций, составляет 1-2 тыс.€, без коммуникаций – до 500-1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта и стоимость одной сотки здесь составляет 4-5 тыс.€.

 

Индивидуальные жилые дома

 

 Цены на индивидуальные жилые дома по сравнению с прошлым годом  снизились, в среднем  на 5-10%, но продать дом  сложно Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250 м2, с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города - в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 250-270 тыс. €. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. €. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит  100 -150 тыс. €.

 Спросом пользуются небольшие дома, площадью 160-200 м2  расположенные на небольших участках  5-6 соток. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. € на рынке редкость.

 

Найм жилой недвижимости

 

Чем выше в стране доля арендованного жилья, тем меньше страна подвержена кризисам на рынке недвижимости. Идеальное соотношение 50% собственники жилья и 50 % арендаторы. В республике  около 80 % населения являются собственниками жилья.

Все квартиры, сдаваемые в найм, можно разделить на несколько  групп. Самая  большая – жилье эконом-класса, приблизительно  70% рынка, комфорт и  бизнес-класса, примерно по 15%.

 

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты, со средними доходами.

В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной  схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона.

стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-220€, т.е. цена варьируется от 3-5€ за 1 м2общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно получить при найме трехкомнатных квартир,  которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая  большая площадь и высокие коммунальные услуги также снижают спрос.

     С трудом рынок найма в сегменте эконом класса переходит на расчеты в национальной валюте, поскольку наниматели  получают доходы в леях и уже не осиливают платежи в валюте, из за девальвации. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

 

Жилье комфорт-класса - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

 Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70€ выше, чем в сегменте эконом класса. Однокомнатные сдаются примерно за 200-220€, двухкомнатные за 250€, а трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

 

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью.  Нанимателями такого жилья, как правило являются работники посольств, различичных иностранных организаций, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане Месторасположение – как правило, центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 400-500€, трехкомнатная – 600-700€. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения, выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы “Crown plaza” на ул. Букурешть, “Lara city” на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом “Crown plaza park”,возле торгового центра “Sun Сity”,который наниматели  пока только осваивают. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 800€, трехкомнатной – 1000€, включая аренду парковочного места. Несмотря на наметившейся отток нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаются на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль, готовы ждать пока квартира простаивает, но найти своего нанимателя.

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. Как правило это одно или двух комнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом класса 10-15€,в сегменте конфорт-класса 20-25€,в сегменте бизнес класса 50-60€.

В этом случае доходность от сдачи в найм  может составить более 10%,тогда как в долгосрочной аренде 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение “найм”, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

 

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум составляет 2000-2500€,  хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500€ в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются работники посольств  и иностранных компаний, которые пребывают с семьями на работу в республику. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. К сожалению ни так много стран имеют свои дипломатические представительства в Молдове.

Стоимость найма в последние два три года относительна стабильна. Но в связи с экономическим кризисом возможности нанимателей уменьшаются. Возможно снижение  арендной платы, особенно по долгосрочным контрактам или фиксирование курса евро там, где договора заключены в валюте.  Но в целом ситуация  на столичном рынке найма будет без значительных изменений.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2016 ГОД

 

Основными экономическими факторами, повлиявшими на снижение спроса и цен на недвижимость стали уменьшение более чем на треть объема денежных переводов из-за рубежа,  двукратное снижение объема ипотечного кредитования физических лиц и увеличение на треть. процентной ставки. Но несмотря на сложный год, обвала рынка жилой недвижимости как в России и на Украине не произошло.

         В 2016 сохраняться все тенденции 2015 года. Все зависит от того как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране. Цены еще не достигли дна. Рынок недвижимости инертен, и отыгрывает негативные факторы с опозданием. Любой экономический кризис влечет снижение цен на недвижимость, так было в 1998 и в 2008 году. Несмотря на разные причины, результат для рынка недвижимости был одинаковым - снижение цен. В 1999 году цены снизились в два раза, в 2009 на 20- 25%.

С другой стороны, на рынок недвижимости  большое влияние оказывает психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к  недвижимости. Инвестиции в недвижимость в  Молдове всегда считалась самым выгодным и надежным способом вложения денег. Больше вкладывать не во что. Учитывая проблемы в  молдавской банковской системе, нестабильность на валютных рынках, можно предположить, что  переток  части изъятых депозитов и свободных сбережений  на рынок недвижимости будет продолжаться.

Наметившееся снижение объемов строительства сократит предложение и уравновесит рынок.

 

Поэтому, несмотря на все экономические предпосылки, обвала на рынке недвижимости не будет. Снижение будет плавным. Уровень снижения цен будет зависеть от курса лея, объема денежных переводов и политической ситуации в стране. 

Заказать оценку